การขยับตัวครั้งสำคัญของ บริษัท ไทยโอบายาชิ จำกัด จากบริษัทรับเหมาก่อสร้างสู่ “ผู้พัฒนาโครงการ” (Developer) บนที่ดินขนาด 6 ไร่ ติด BTS ราชดำริ ไม่ใช่แค่การสร้างอาคารสูงทั่วไป แต่นี่คือการรวบรวมองค์ความรู้ด้านวิศวกรรมกว่า 60 ปี มาไว้ในโครงการ mixed use มูลค่า 8,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับบุคลากรในวิชาชีพควบคุมอาคาร
การบริหารจัดการที่ดินและโครงสร้างอาคารแบบ Multi-Tower
โครงการนี้ถูกออกแบบเป็นอาคาร mixed use 1 อาคาร ที่มีโครงสร้างซับซ้อนโดยแบ่งเป็น 3 Towers เชื่อมต่อกันด้วยชั้นใต้ดิน 3 ชั้น (Shared Basement) ซึ่งมีความท้าทายในเชิงการออกแบบโครงสร้าง (Structural Design) ดังนี้:
- Tower 1 (Retail): สูง 3 ชั้น เน้นพื้นที่เปิดโล่ง (Open Space) สำหรับพื้นที่การค้า ส่วนพาณิชยกรรม
- Tower 2 (Main Tower): สูง 36 ชั้น (ความสูงรวม เทียบเท่าอาคาร 40 ชั้น) ผสมผสานระหว่างโรงแรมระดับ 5 ดาว (Seibu Prince Hotels) และอาคารสำนักงานเกรด A
- Tower 3 (Parking): สูง 9 ชั้น ซึ่งจะดำเนินการก่อสร้างบนพื้นที่คอนโดบ้านสมถวิล ที่รื้อถอนเป็นที่เรียบร้อย Traffic แยกส่วนที่จอดรถเพื่อบริหารจัดการภายในโครงการอย่างเป็นสัดส่วน
ความท้าทายด้านวิศวกรรม: การออกแบบฐานราก (Foundation) สำหรับอาคารที่มีความสูงและน้ำหนัก (Load) แตกต่างกันบนฐานรากเดียวกัน (Common Mat Foundation) ต้องคำนวณการทรุดตัวแตกต่าง (Differential Settlement) อย่างแม่นยำ เพื่อไม่ให้เกิดรอยร้าวในจุดเชื่อมต่ออาคาร
มาตรฐานต้านทานแผ่นดินไหวแบบญี่ปุ่น (Seismic Design)
หนึ่งในจุดแข็งที่เป็นไวรัลของไทยโอบายาชิคือความเชื่อมั่นด้านความปลอดภัย โครงการนี้จึงเป็นต้นแบบของการประยุกต์ใช้มาตรฐานการก่อสร้างจากประเทศญี่ปุ่นในไทย โดยเป็นระบบโครงสร้างเหล็กต้านทานแผ่นดินไหว และมีเสารอบอาคารเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก (exterior reinforced concrete column):
- Ductility & Strength: การออกแบบโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กให้มีความเหนียวและยืดหยุ่นสูง เพื่อรองรับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว ซึ่งเป็นจุดที่ไทยโอบายาชิได้รับความไว้วางใจอย่างสูงในตลาดอาคารสูงของกรุงเทพฯ
- Wind Tunnel Test: ด้วยความสูง 40 ชั้น ในย่านราชดำริที่มีอาคาร High-rise ล้อมรอบ การทดสอบอุโมงค์ลมจึงมีความสำคัญต่อการออกแบบระบบ Structural Damper เพื่อลดการแกว่งตัวและเพิ่ม Comfort Level ให้กับผู้เข้าพักโรงแรมในทาวเวอร์หลัก
ความท้าทายด้านการจัดการก่อสร้าง (Logistics & Constraints)
ทำเลราชดำริคือหนึ่งในทำเลที่ “ปราบเซียน” ที่สุดสำหรับผู้รับเหมา เนื่องจากเป็นย่านใจกลางเมืองที่มีการจราจรหนาแน่นและติดสถานี BTS:
- BTS Proximity: การก่อสร้างที่ประชิดทางออก 2 สถานีราชดำริ ต้องมีระบบป้องกันสิ่งของตกหล่น (Safety Protection Canopy) และการบริหารจัดการแรงสั่นสะเทือน (Vibration Control) ไม่ให้กระทบต่อโครงสร้างรถไฟฟ้า
- Substructure Works: การก่อสร้างชั้นใต้ดิน 3 ชั้น บนที่ดินที่เคยเป็นอาคารเดิม (ตึกนันทวันและบ้านสมถวิล) ต้องผ่านกระบวนการรื้อถอนฐานรากเดิม (Old Foundation Removal) และการติดตั้ง Diaphragm Wall ที่ต้องควบคุมระดับน้ำใต้ดินอย่างเข้มงวด
- Green Construction: คาดการณ์ว่าจะมีการนำระบบ Precast หรือ Modular บางส่วนมาใช้เพื่อลดฝุ่น มลภาวะทางเสียง และประหยัดเวลาการก่อสร้างตามสไตล์ผู้รับเหมาญี่ปุ่น
มุมมองสถาปัตยกรรม: จากนันทวันสู่ Mixed-use ร่วมสมัย
การออกแบบสถาปัตยกรรมร่วมทุนกับเครือสหพัฒน์และพันธมิตรญี่ปุ่นสะท้อนถึงแนวคิด Omotenashi (การบริการด้วยใจแบบญี่ปุ่น)
- Facade Design: การเลือกใช้กระจกประหยัดพลังงาน (High-Performance Glass) เพื่อลด Heat Gain เข้าสู่ตัวอาคาร สอดคล้องกับมาตรฐานอาคารเขียว (LEED หรือ TREES)
- Functional Interior: พื้นที่ส่วนกลางประกอบด้วยสระว่ายน้ำ, สปา, ซาวน่า และห้องจัดเลี้ยงที่ออกแบบภายใต้งานตกแต่งภายในพร้อมเฟอร์นิเจอร์ระดับไฮเอนด์ (Fully Furnished) เพื่อรองรับกลุ่มนักธุรกิจญี่ปุ่นและนักท่องเที่ยวระดับบน
บทสรุปเชิงวิชาชีพ
โครงการ Thai Obayashi Mixed-use Ratchadamri คือการประกาศศักดาของผู้รับเหมาที่ก้าวข้ามมาเป็นเจ้าของโครงการเอง โดยใช้ “คุณภาพงานวิศวกรรม” เป็นจุดขายหลัก ด้วยกำหนดการก่อสร้างในปี 2569 และแล้วเสร็จปี 2572 โครงการนี้จะเป็นบททดสอบสำคัญของไทยโอบายาชิในการบริหารการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่แบบครบวงจร (Design-Build-Operate) ตั้งแต่ขั้นตอนการก่อสร้าง สำหรับสถาปนิกและวิศวกร และการจัดการงานก่อสร้างที่ต้องใช้ความละเอียด (Precision) สูงสุดภายใต้มาตรฐานญี่ปุ่น ณ ใจกลางกรุงเทพมหานคร ไปจนกระทั่งการบริหารจัดการอาคารหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ
